房地产有哪些融资方式

房地产融资方式主要包括以下几种：

银行贷款

银行贷款一直是房地产企业经营发展的主要支柱。根据2003年的数据，银行对开发商发放的贷款占全部房地产开发资金的23.86%。

房地产企业可以通过短期信贷和长期信贷获得资金，短期信贷主要用于流动周转资金，而长期信贷则用于项目开发。

房地产信托

信托作为一种制度优势明显、创新空间宽广和灵活性巨大的融资工具，已成为房地产融资的新热点。信托可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等业务。

然而，由于房地产融资风险的增加，银监会已经开始限制信托对房地产贷款的支持，并且对集合式信托的规模设有限额。

上市融资

房地产企业可以通过直接发行股票或利用壳公司资源间接上市来筹集资金。上市融资包括首次公开募股（IPO）、配股和增发等。

境外上市和发债也是房地产企业获取资金的方式之一。

债券融资

发行债券可以聚集社会闲散资金，为房地产开发提供大规模的长期资金。房地产企业可以发行企业债券，但实际操作中面临一定困难。

房地产投资信托（REITs）

REITs是一种集合多个投资者资金的机构，通过收购并持有房地产或进行房地产融资，并享有税收优惠。REITs实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或收益单位吸收投资者资金。

商业抵押担保证券（CMBS）

CMBS是将不动产贷款中的商用房产抵押贷款汇集到一个组合抵押贷款中，通过证券化过程及债券形式向投资者发行。

内部融资

内部融资包括企业自有资金、预收账款等。自有资金包括企业设立时投入的资金、税后利润提取的盈余公积金等。

预收账款主要是购房者的个人按揭贷款。

其他融资方式

包括利用外资、回租融资、回买融资、租赁融资、夹层融资等。

这些融资方式各有优缺点，企业可以根据自身情况和需求选择合适的融资渠道。